Geerbte Immobilie aus der Ferne verkaufen: Wenn Sie nicht in München wohnen

Das Elternhaus steht in München, Ihr Leben spielt sich in Hamburg, Köln oder Berlin ab. Zwischen beiden liegen Stunden im Zug, ein Arbeitsalltag, der sich nicht verschieben lässt, und ein Verlust, der Zeit braucht. Gleichzeitig laufen die Kosten für das Haus weiter, und niemand schaut nach dem Rechten.

Eine geerbte Immobilie aus der Ferne zu verkaufen ist möglich, auch wenn Sie nicht in München wohnen. Es verlangt vor allem Planung: Sie klären, was vor Ort zu tun ist, wer es erledigen kann und welche Schritte Sie selbst gehen. Der Grundablauf entspricht dem, wie man ein geerbtes Haus verkaufen kann. Hier geht es um das, was die Entfernung zusätzlich verändert.

Wer eine Immobilie in München verkaufen möchte, ohne selbst vor Ort zu sein, steht vor drei Fragen: Was ist sofort zu sichern, wie komme ich zu Notartermin und Unterschrift, und welcher Verkaufsweg verlangt am wenigsten Reisen?

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Das Wichtigste in Kürze

• Zuerst geht es darum, das Objekt zu sichern: Schlüssel, Versicherung, Post, Zählerstände und laufende Kosten. Das lässt sich größtenteils telefonisch und schriftlich organisieren.
• Für den Notartermin kann eine Vollmacht in notarieller Form nötig sein. Ob und welche, klärt der Notar im Vorfeld.
• Ortstermine übernehmen oft eine Vertrauensperson, ein Hausverwalter oder ein Bevollmächtigter. Die Entscheidungen bleiben bei Ihnen.
• Verkaufswege unterscheiden sich vor allem in der Zahl der Termine vor Ort: Beim Verkauf am Markt kommen Besichtigungen hinzu, beim Direktankauf in der Regel weniger.

Was Sie aus der Ferne zuerst klären sollten

Am Anfang stehen keine großen Entscheidungen, sondern Sicherheit. Solange das Haus unbeaufsichtigt ist, kann ein kleiner Schaden unbemerkt größer werden. Ein Rohrbruch im Winter oder ein offenes Fenster fällt erst auf, wenn jemand nachsieht.

Definition: Ein Bevollmächtigter ist eine Person, die Sie schriftlich berechtigen, in Ihrem Namen zu handeln, etwa Behörden gegenüber, bei Übergaben oder beim Notartermin. Wie weit die Befugnis reicht und in welcher Form sie vorliegen muss, hängt vom jeweiligen Vorgang ab.

Objekt sichern: Schlüssel, Post und Zugang

Prüfen Sie zuerst, wer Schlüssel besitzt. Das sind häufig Nachbarn, Pflegekräfte, Familienmitglieder oder Handwerker. Verschaffen Sie sich einen Überblick und bitten Sie jemanden, den Bestand zu bestätigen. Wenn Sie Zweifel haben, wer noch Zugang hat, kann ein Austausch der Schließzylinder sinnvoll sein.

Für die Post bietet sich ein Nachsendeantrag oder die Weiterleitung an Ihre Adresse an. Wichtige Schreiben, etwa vom Versicherer, vom Finanzamt oder der Gemeinde, sollten Sie nicht verpassen. Auch ein leerer Briefkasten ist ein Hinweis darauf, dass das Haus unbewohnt ist. Eine Vertrauensperson, die regelmäßig leert, schützt vor diesem Eindruck.

Versicherung und Leerstand klären

Rufen Sie den Versicherer an und klären Sie den Stand der Gebäudeversicherung. Verträge können bei längerem Leerstand besondere Pflichten vorsehen, etwa regelmäßige Kontrollen oder Maßnahmen gegen Frostschäden. Was gilt, steht in den Bedingungen Ihres Vertrags. Fragen Sie im Zweifel schriftlich nach und lassen Sie sich die Antwort bestätigen. Ob der Vertrag nach dem Erbfall unverändert weiterläuft, erfahren Sie ebenfalls beim Versicherer.

In München kommt hinzu, dass für Wohnraum eine Zweckentfremdungssatzung gilt, die längeren Leerstand betreffen kann. Die Stadt nennt zulässige Gründe und Ausnahmen. Wie das bei Ihrem Objekt aussieht, klärt die zuständige Stelle der Stadt München.

Zählerstände, Verträge und laufende Kosten

Notieren Sie Zählerstände für Strom, Gas oder Wasser, am besten mit Foto und Datum. Eine Vertrauensperson kann das vor Ort für Sie erledigen. Prüfen Sie dann die laufenden Verträge: Strom, Heizung, Internet, Müllgebühren, gegebenenfalls Hausgeld. Welche Verträge Sie fortführen und welche Sie kündigen, entscheiden Sie im Einzelfall. Ein Haus, das im Winter ohne Heizung bleibt, kann Schaden nehmen.

Hinzu kommen Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung. Eine einfache Monatsaufstellung zeigt, was das Abwarten kostet. Sie hilft später auch bei der Frage, welcher Verkaufsweg zu Ihrer Lage passt.

Kurz zusammengefasst: Aus der Ferne sichern Sie das Objekt in vier Schritten: Schlüssel klären, Post umleiten, Versicherer und Stadt informieren, Zählerstände und Kosten erfassen. Vieles davon erledigen Sie per Telefon, E-Mail und mit Hilfe einer Person vor Ort.

Wer kann was vor Ort übernehmen?

Sie müssen nicht alles selbst machen, aber Sie sollten wissen, was bei Ihnen bleibt. Die folgende Übersicht hilft bei der Verteilung.

Wichtig ist die Trennung zwischen Handeln und Entscheiden: Eine andere Person kann Schlüssel annehmen oder Zähler ablesen. Über Preis, Käufer und Vertrag entscheiden Sie als Eigentümerin oder Eigentümer, bei mehreren Erben gemeinsam.

Der Notartermin ohne Anreise: Vollmacht

Ein Immobilienverkauf wird notariell beurkundet. Dazu gehört in der Regel ein Termin beim Notar. Wenn Sie nicht anreisen können oder möchten, kann Sie eine andere Person vertreten.

Dafür braucht diese Person eine Vollmacht. Bei Immobiliengeschäften genügt eine rein privatschriftliche Vollmacht in der Regel nicht, die Bundesnotarkammer empfiehlt eine notariell beurkundete Vollmacht. Eine Alternative ist, dass eine Person ohne Vollmacht auftritt und Sie den Vertrag später notariell genehmigen. Beide Wege bedeuten zusätzlichen Aufwand und zusätzliche Kosten. Welcher Weg für Sie passt, bespricht der Notar mit Ihnen.

Zur Praxis: Eine notarielle Vollmacht können Sie bei einem Notar an Ihrem Wohnort beurkunden lassen, ohne dafür nach München zu reisen. Ob das in Ihrem Fall ausreicht, ob der Notar eigene Anforderungen stellt und was Sie vorab abstimmen sollten, klärt der Notar. Fragen Sie früh nach, denn die Vorbereitung kostet Zeit.

Wählen Sie die bevollmächtigte Person sorgfältig. Sie sollte Ihr volles Vertrauen haben, denn die Vollmacht kann weit reichen. Fragen Sie den Notar, wie sich der Umfang begrenzen lässt, etwa auf ein bestimmtes Objekt und einen bestimmten Kaufvertrag.

Bei einer Erbengemeinschaft kommen weitere Fragen hinzu: Wer unterschreibt, wer vertritt wen, und was brauchen alle Beteiligten? Auch das gehört vorab zum Notar.

Kurz zusammengefasst: Für den Notartermin kann eine notarielle Vollmacht nötig sein. Sie lässt sich in der Regel auch an Ihrem Wohnort beurkunden. Klären Sie früh mit dem Notar, welche Form für Ihren Fall passt, und planen Sie dafür Vorlauf ein.

Unterlagen aus der Ferne beschaffen

Für den Verkauf brauchen Sie Nachweise zur Erbfolge und zum Eigentum. Die Anlaufstellen sind das Nachlassgericht und das Grundbuchamt. Den Erbschein beantragen Erben beim Nachlassgericht, zuständig ist in der Regel das Gericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen.

Vieles lässt sich schriftlich oder elektronisch einreichen. Ob im Einzelfall ein Besuch nötig ist, sagen Ihnen Gericht und Amt. Welche Unterlagen ein Käufer darüber hinaus erwartet, ist ein eigenes Thema und hängt vom Objekt ab.

Verkaufswege im Vergleich: Wie viele Termine brauchen Sie?

Wer weit entfernt wohnt, sollte die Verkaufswege auch nach der Zahl der Termine vor Ort beurteilen, nicht nur nach dem Preis. Die Tabelle zeigt, wo Präsenz gefragt ist.

Beim Verkauf am Markt entscheidet die Nachfrage über die Zahl der Termine. Jede Besichtigung braucht jemanden, der aufschließt und Fragen beantwortet. Das kann eine Vertrauensperson leisten, aber auch eine Belastung für sie sein. Ein Verkauf mit knappem Zeitrahmen, bei dem Sie ein Haus schnell verkaufen möchten, verlangt zusätzlich, dass Termine kurzfristig möglich sind.

Beim Direktankauf kauft ein Unternehmen die Immobilie selbst, ohne Makler und ohne öffentliche Vermarktung. Das reduziert die Zahl der Besichtigungen, weil nicht mehrere Interessenten das Objekt ansehen. Ein Termin zur Prüfung des Objekts und der Notartermin bleiben in der Regel. Der Direktankauf ist für Objekte in jedem Zustand eine Option, auch für gepflegte Häuser in guter Lage. Den Preis können Sie vorab mit einer Marktwerteinschätzung vergleichen.

Kurz zusammengefasst: Je mehr Interessenten, desto mehr Termine vor Ort. Beim Verkauf am Markt brauchen Sie eine verlässliche Person für Besichtigungen. Ein Direktankauf kommt mit weniger Terminen aus, ersetzt aber weder Notar noch die Prüfung der Unterlagen.

Muss das Haus vorher ausgeräumt sein?

Viele Erben aus der Ferne fürchten genau diesen Schritt: ein Haus voller Erinnerungen, das sich nicht mal eben an einem Wochenende ausräumen lässt. Ob das Haus vor dem Verkauf geräumt sein muss, hängt vom Verkaufsweg und vom Käufer ab. Beim Verkauf am Markt erwarten Käufer meist ein geräumtes Objekt, weil sich nur so Zustand und Raumaufteilung beurteilen lassen. Welche Lösung für Ihr Objekt in Frage kommt, klären Sie im Einzelfall mit dem jeweiligen Käufer oder Vermittler.

Wenn Sie räumen möchten, lässt sich auch das aus der Ferne planen: Ein Entrümpelungsunternehmen kann Angebote nach Fotos oder Video erstellen. Wertvolle oder persönliche Dinge sichern Sie vorher selbst oder mit einer Person Ihres Vertrauens. Planen Sie dafür einen eigenen Besuch ein, denn über Erinnerungsstücke sollten Sie selbst entscheiden.

Zeitplan: In welcher Reihenfolge es sinnvoll ist

Feste Fristen für den Gesamtablauf lassen sich nicht nennen, denn sie hängen von Gericht, Notar, Käufer und Objekt ab. Die Reihenfolge lässt sich aber beschreiben:

1. Objekt sichern und Kosten erfassen.
2. Nachweise zur Erbfolge beim Nachlassgericht und Grundbuchamt anstoßen.
3. Entscheiden, wer vor Ort unterstützt, und gegebenenfalls eine Vollmacht beim Notar vorbereiten.
4. Verkaufsweg wählen und Wert einschätzen.
5. Kaufvertrag vom Notar vorab prüfen lassen und beurkunden.

Manche Schritte laufen parallel. Während das Nachlassgericht den Antrag bearbeitet, können Sie die Vollmacht und den Verkaufsweg klären. Planen Sie bei Gericht, Amt und Notar Wartezeiten ein, die Sie nicht beeinflussen können.

Wie Aurea AG konkret hilft

Aurea AG kauft Immobilien in München und im direkten Umland an. Dazu zählen unter anderem unvermietete und leerstehende Objekte, Objekte mit Sanierungsbedarf und Objekte aus einem Nachlass. Ob Ihre geerbte Immobilie passt, prüfen wir im Einzelfall.

Sie müssen die Immobilie vorab nicht renovieren. Nach dem Ankauf revitalisieren wir das Objekt selbst, mit dem Anspruch, jede Immobilie besser zu hinterlassen, als wir sie vorgefunden haben. Beim Direktankauf entstehen keine Maklerprovision und keine Vermittlungs- oder Vermarktungskosten. Ihre Anfrage bleibt diskret.

Wohnen Sie weit entfernt, besprechen wir im Einzelfall, wie sich notwendige Termine organisieren lassen.

Wenn Sie prüfen möchten, ob ein diskreter Direktankauf Ihrer geerbten Immobilie infrage kommt, nehmen Sie Kontakt auf.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Rechtslage und Steuerfolgen hängen vom Einzelfall ab. Für Ihre persönliche Situation wenden Sie sich an einen Fachanwalt sowie an eine Steuerberatung.

Häufige Fragen zur geerbten Immobilie aus der Ferne

Kann ich eine geerbte Immobilie verkaufen, ohne nach München zu reisen?

Grundsätzlich ja, wenn Sie Aufgaben vor Ort an eine Vertrauensperson oder einen Bevollmächtigten abgeben. Für den Notartermin kann eine notarielle Vollmacht nötig sein, die sich meist auch an Ihrem Wohnort beurkunden lässt. Ob das in Ihrem Fall genügt, klärt der Notar.

Was muss ich bei einem geerbten Haus in München zuerst tun?

Sinnvoll ist, zuerst das Objekt zu sichern: Schlüssel, Post, Versicherung und laufende Kosten. Danach können Sie die Nachweise zur Erbfolge beim Nachlassgericht und Grundbuchamt anstoßen. Welche Schritte im Einzelfall nötig sind, klären Gericht, Amt und Notar.

Reicht eine private Vollmacht für den Notartermin?

Bei Immobiliengeschäften reicht eine rein privatschriftliche Vollmacht in der Regel nicht aus. Die Bundesnotarkammer empfiehlt eine notariell beurkundete Vollmacht. Welche Form für Ihren Fall passt, sagt Ihnen der Notar.

Muss ich das Haus vor dem Verkauf ausräumen?

Das hängt vom Verkaufsweg und vom Käufer ab. Beim Verkauf am Markt erwarten Käufer häufig ein geräumtes Objekt. Ob und wie geräumt werden sollte, besprechen Sie im Einzelfall mit dem jeweiligen Käufer oder Vermittler.

Wer zahlt die laufenden Kosten, solange das Haus leer steht?

Bis zum Verkauf tragen in der Regel die Eigentümer die laufenden Kosten, etwa Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung. Bei mehreren Erben kommt es auf die Absprache untereinander an. Ihre Steuerberatung und Ihr Fachanwalt können das für Ihre Lage klären.

Wie viele Termine vor Ort brauche ich bei einem Direktankauf?

In der Regel eine Besichtigung durch den Ankäufer und den Notartermin, den bei Bedarf ein Bevollmächtigter wahrnimmt. Wie viele Termine es im Einzelfall werden, hängt vom Objekt und vom Ablauf ab.

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