Geerbtes Haus verkaufen – diese Schritte sind jetzt wichtig

Wer ein Haus erbt, hat in den ersten Wochen vor allem eines: zu viele offene Fragen auf einmal. Erbschein, Grundbuch, Steuern, Versicherung, der Zustand der Immobilie, mögliche Miterben. Wer ein geerbtes Haus verkaufen will, braucht keine Theorie, sondern eine klare Reihenfolge. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, welche Schritte sofort dran sind, was warten kann und wie Sie am Ende den Verkaufsweg wählen, der zu Ihrer Situation passt.

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Was Sie in den ersten Wochen nach dem Erbfall tun sollten

Ein Erbfall löst gesetzliche Fristen aus – und einige davon sind kürzer, als die meisten Erben denken. Der erste Monat entscheidet, ob Sie später unter Druck handeln müssen oder mit Ruhe planen können. Drei Aufgaben sind in dieser Phase Pflicht.

Erbschein und Grundbucheintrag klären

Ohne Erbschein können Sie über das geerbte Haus nicht verfügen – also weder verkaufen noch vermieten noch belasten. Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht des letzten Wohnsitzes des Verstorbenen. Liegt ein notarielles Testament vor, ersetzt dieses in vielen Fällen den Erbschein und spart Zeit und Gebühren.

Sobald der Erbschein da ist, melden Sie den Eigentümerwechsel beim Grundbuchamt. Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei – danach kostet sie. Wer also schnell handelt, spart bares Geld.

Erbschaftsteuer beim Finanzamt anzeigen

Sie müssen den Erbfall innerhalb von drei Monaten beim zuständigen Finanzamt anzeigen. Die eigentliche Erbschaftsteuererklärung folgt später, in der Regel mit Frist von sechs Monaten nach Aufforderung. Die Höhe der Erbschaftsteuer hängt vom Verwandtschaftsgrad ab und davon, wie hoch der steuerliche Wert der Immobilie über Ihrem persönlichen Freibetrag liegt.

Für Ehepartner liegt der Freibetrag bei 500.000 Euro, für Kinder bei 400.000 Euro pro Elternteil, für Enkel bei 200.000 Euro. Geschwister und entferntere Verwandte haben deutlich niedrigere Freibeträge. In München, wo Immobilienwerte regelmäßig die Freibeträge übersteigen, fällt fast immer Erbschaftsteuer an – und genau das ist oft der Auslöser, das Haus zu verkaufen.

Versicherung, Grundsteuer, laufende Kosten prüfen

Mit dem Erbfall gehen alle laufenden Verträge auf Sie über: Wohngebäudeversicherung, Grundsteuer, eventuelle Mietverhältnisse, Strom, Wasser, Müllabfuhr. Prüfen Sie die Wohngebäudeversicherung als Erstes – ein Wasserschaden oder ein Sturmschaden in den ersten Wochen nach dem Erbfall kann ohne ausreichende Deckung schnell sechsstellig werden.

Steht das Haus leer, informieren Sie die Versicherung aktiv. Viele Policen reduzieren bei Leerstand die Leistung oder verlieren ganz die Deckung, wenn der Leerstand nicht gemeldet wird. Diese drei Aufgaben – Erbschein, Steueranzeige, Versicherung – sind die Basis. Erst danach lohnt es sich, über den Verkauf nachzudenken.

Geerbtes Haus verkaufen oder behalten – die ehrliche Entscheidung

Geerbtes Haus verkaufen bedeutet, eine durch Erbschaft erlangte Immobilie aktiv zu veräußern – sei es im Originalzustand, nach Sanierung oder über einen direkten Sofortkauf. Die Entscheidung hängt von drei Faktoren ab: Ihrer persönlichen Lebenssituation, dem Zustand der Immobilie und den steuerlichen Rahmenbedingungen.

Viele Erben treffen die Verkauf-oder-Halten-Entscheidung emotional. Das ist nachvollziehbar, aber teuer. Wir empfehlen: Schauen Sie auf drei Zahlen und auf Ihre Lebenssituation, dann ist die Antwort meistens klar.

Wann sich der Verkauf lohnt

In folgenden Situationen ist der Verkauf in unseren Projekten fast immer die wirtschaftlich bessere Entscheidung:

• Die Immobilie ist sanierungsbedürftig und Sie haben weder Zeit noch Eigenkapital für eine Kernsanierung.

• Sie wohnen weit entfernt, etwa außerhalb Bayerns, und können die Verwaltung nicht selbst übernehmen.

• Sie sind Teil einer Erbengemeinschaft mit unterschiedlichen Vorstellungen.

• Die Erbschaftsteuer ist so hoch, dass Sie ohne Verkauf einen Kredit aufnehmen müssten.

• Der Münchner Markt liegt in dem Segment, das Sie geerbt haben, gerade auf hohem Preisniveau.

Wann Vermietung die bessere Wahl ist

Vermietung kann sinnvoll sein, wenn die Immobilie in gutem Zustand ist, die Lage zukunftssicher und Sie selbst keinen Liquiditätsdruck haben. Wichtig: Ein geerbtes Haus, das vor weniger als zehn Jahren vom Erblasser gekauft wurde, kann beim späteren Verkauf Spekulationssteuer auslösen. Wer eigenständig vermietet, sollte die Zehnjahresfrist kennen – mehr dazu im FAQ am Ende.

Was die geerbte Immobilie wirklich wert ist

Ohne realistischen Wert keine vernünftige Entscheidung. Der häufigste Fehler von Erben: Sie orientieren sich am Kaufpreis, den die Eltern damals bezahlt haben, oder an der Vorstellung der Nachbarschaft. Beides hat mit dem heutigen Marktwert wenig zu tun.

Verkehrswert und Bodenrichtwert verstehen

Der Verkehrswert ist der Preis, den ein durchschnittlicher Käufer am Markt heute zahlen würde – also nicht das, was Sie hoffen, sondern das, was tatsächlich realisierbar ist. Er setzt sich zusammen aus Bodenrichtwert (Grundstückswert pro Quadratmeter, vom Gutachterausschuss veröffentlicht) und Gebäudewert (abhängig von Baujahr, Zustand, Sanierungsstand).

In München liegen die Bodenrichtwerte je nach Stadtteil zwischen rund 1.500 und über 25.000 Euro pro Quadratmeter. Wer den Wert seines geerbten Hauses einschätzen will, beginnt also mit dem Bodenrichtwert seiner Lage – die Zahlen finden Sie im BORIS-Bayern-Portal kostenfrei.

Wertermittlung kostenlos vs. Gutachten

Eine kostenlose Wertermittlung durch einen lokalen Marktkenner reicht in den meisten Fällen für die erste Entscheidung. Sie liefert Ihnen eine realistische Preisspanne, ohne dass Sie 1.500 bis 3.500 Euro für ein Verkehrswertgutachten ausgeben.

Ein zertifiziertes Gutachten brauchen Sie nur in zwei Fällen: bei Streit innerhalb der Erbengemeinschaft, der vor Gericht gehen könnte, und bei einer Auseinandersetzung mit dem Finanzamt über die steuerliche Bewertung. Für den reinen Verkauf reicht die kostenlose Markteinschätzung.

Aurea-Tipp: Lassen Sie sich nicht von zwei Maklern getrennt eine Schätzung geben und mitteln den Wert. Beide werden hoch ansetzen, um den Auftrag zu bekommen. Wir empfehlen eine ehrliche Einschätzung durch einen Anbieter, der auch selbst kauft – dann sehen Sie sofort, ob die Zahl realistisch ist.

Drei Verkaufswege für ein geerbtes Haus

Es gibt nicht den einen richtigen Verkaufsweg. Welcher passt, hängt davon ab, wie viel Zeit Sie haben, ob die Immobilie sanierungsbedürftig ist und wie viel Aufwand Sie persönlich tragen wollen.

Sofortkauf – schnell und ohne Aufwand

Beim Sofortkauf wird das Haus direkt durch ein Unternehmen wie Aurea angekauft. Sie unterschreiben einen Kaufvertrag, der Notartermin folgt, das Geld ist nach wenigen Wochen auf Ihrem Konto. Kein Makler, keine Besichtigungen, keine Renovierung.

Der Sofortkauf-Preis liegt naturgemäß unter dem Maximum, das ein langwieriger Verkauf an einen Privatkäufer erzielen würde – meist im Bereich von 80 bis 90 Prozent des Verkehrswerts. Was Sie dafür bekommen: Geschwindigkeit und Sicherheit. Für Erben mit Steuerdruck oder im Streit mit Miterben ist das oft die einzige funktionierende Option.

Klassischer Verkauf über Makler

Der Maklerverkauf zielt auf den höchsten erreichbaren Marktpreis. Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlungen, Notar – alles übernimmt der Makler. Die Provision in Bayern beträgt aktuell 3,57 Prozent vom Kaufpreis je Partei (inkl. MwSt.), zu zahlen je hälftig durch Käufer und Verkäufer.

Geeignet ist dieser Weg für Häuser in gutem Zustand, in attraktiver Lage und für Erben, die sechs bis zwölf Monate Zeit mitbringen. Wer es eilig hat oder eine Sanierungsruine geerbt hat, verliert hier oft Monate – ohne ein wirklich besseres Ergebnis als beim Sofortkauf.

Sanierung und Verkauf zum Höchstpreis

Eine sanierungsbedürftige Immobilie vor dem Verkauf zu sanieren, kann den Preis erheblich steigern. Das Problem: Sanierung kostet Geld, das die meisten Erben nicht haben oder nicht riskieren wollen.

Wenn Sie für die Sanierung kein Eigenkapital aufbringen wollen oder können: Aurea bietet ein Modell, bei dem Sanierung und Verkauf vollständig durch uns finanziert und durchgeführt werden. Sie zahlen erst nach erfolgtem Verkauf aus dem Erlös. Kein Vorab-Risiko, kein eigener Aufwand. Voraussetzung ist, dass das Objekt nach Sanierung einen deutlich höheren Marktwert erzielt – das prüfen wir vorher gemeinsam.

In unseren Münchner Projekten zeigt sich regelmäßig: Bei Häusern aus den 60er- und 70er-Jahren mit Renovierungsbedarf liegt der Unterschied zwischen Verkauf-im-Ist-Zustand und Verkauf-nach-Kernsanierung oft im sechsstelligen Bereich. Ob sich das im Einzelfall lohnt, hängt vom Bodenrichtwert und der Bausubstanz ab.

Welcher Verkaufsweg passt zu Ihnen? [Wir besprechen die drei Optionen für Ihre Immobilie in einem 30-minütigen Erstgespräch → /immobilie-verkaufen-muenchen]

Erbengemeinschaft – wenn mehrere Erben verkaufen müssen

Eine Erbengemeinschaft entsteht, sobald zwei oder mehr Personen gemeinsam erben. Verkauft werden kann das Haus dann nur, wenn alle Miterben zustimmen – ein Vetorecht reicht aus, um den Verkauf zu blockieren.

Wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einig wird, bleibt am Ende die Teilungsversteigerung. Dabei wird die Immobilie zwangsweise versteigert, der Erlös auf die Miterben verteilt. Das Ergebnis liegt fast immer deutlich unter dem freien Verkaufspreis, weil die Versteigerung Käufer abschreckt und Bietungswettbewerb selten entsteht.

Der bessere Weg: Ein Miterbe kauft die anderen aus oder die gesamte Gemeinschaft entscheidet sich gemeinsam für den Verkauf. Aurea kauft auch von Erbengemeinschaften direkt – in einem Vertrag mit allen Miterben, ohne Maklerprovision, mit klarer Aufteilung des Erlöses. Das spart Streit und Zeit.

Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer richtig planen

Zwei Steuern sind beim Verkauf eines geerbten Hauses relevant – und sie funktionieren völlig unterschiedlich.

Die Erbschaftsteuer fällt unabhängig vom Verkauf an. Sie wird auf den Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls berechnet. Wer also erbt und nicht verkauft, zahlt sie genauso. Der Verkauf hilft nur insofern, als er die Liquidität schafft, um die Steuer überhaupt bezahlen zu können.

Die Spekulationssteuer fällt nur an, wenn der Erblasser die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft hat und Sie als Erbe innerhalb dieser Frist verkaufen. Maßgeblich ist also nicht Ihr Erbdatum, sondern das ursprüngliche Kaufdatum des Verstorbenen. Wer ein Haus erbt, das die Eltern vor 30 Jahren gekauft haben, zahlt keine Spekulationssteuer – egal wann Sie verkaufen.

Wichtige Ausnahme: Wenn Sie selbst im geerbten Haus wohnen oder der Erblasser in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf darin gewohnt hat, entfällt die Spekulationssteuer. Dieser Punkt wird in der Praxis oft übersehen und kann fünfstellige Beträge sparen.

Häufige Fragen zum Verkauf eines geerbten Hauses

Wie lange dauert der Verkauf eines geerbten Hauses?

Der Verkauf eines geerbten Hauses dauert in der Regel zwischen vier Wochen (Sofortkauf) und neun Monaten (klassischer Maklerverkauf). Voraussetzung für jeden Verkaufsweg ist, dass Erbschein und Grundbucheintrag vorliegen – das allein nimmt oft zwei bis drei Monate in Anspruch. Wer den Erbschein bereits hat und sich für den Sofortkauf entscheidet, kann das Geld innerhalb von vier bis sechs Wochen auf dem Konto haben.

Muss ich ein geerbtes Haus sanieren bevor ich es verkaufe?

Nein, ein geerbtes Haus kann auch im Ist-Zustand verkauft werden. Eine Sanierung lohnt sich nur, wenn der erzielbare Mehrerlös die Sanierungskosten deutlich übersteigt – das ist bei einfachen Modernisierungen oft der Fall, bei Kernsanierungen aber nur in bestimmten Lagen und Bauweisen. Erben ohne Eigenkapital für Sanierung haben in München die Möglichkeit, das Haus an Anbieter wie Aurea zu verkaufen, die selbst sanieren und das Objekt anschließend weiterveräußern.

Wie hoch ist die Erbschaftsteuer auf eine Immobilie?

Die Erbschaftsteuer hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom steuerlichen Wert der Immobilie ab. Ehepartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder von 400.000 Euro, Enkel von 200.000 Euro. Liegt der Immobilienwert über dem Freibetrag, beginnen die Steuersätze für direkte Verwandte bei 7 Prozent und steigen je nach Höhe gestaffelt. Wer das Familienheim erbt und selbst zehn Jahre darin wohnt, kann die Erbschaftsteuer auf die Immobilie ganz vermeiden – diese Regelung gilt aber nur für Ehepartner und Kinder.

Was passiert bei einer Erbengemeinschaft, wenn einer nicht verkaufen will?

Wenn ein Miterbe nicht verkaufen will, kann die Erbengemeinschaft die Immobilie nicht freihändig veräußern. Bleibt eine Einigung aus, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen – das Haus wird dann zwangsversteigert und der Erlös unter den Erben aufgeteilt. Der Versteigerungserlös liegt allerdings fast immer deutlich unter dem freien Marktpreis, weshalb sich für alle Beteiligten die einvernehmliche Lösung lohnt.

Brauche ich einen Energieausweis für den Verkauf?

Ja, ein gültiger Energieausweis ist beim Verkauf einer Immobilie gesetzlich vorgeschrieben. Er muss spätestens bei der ersten Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden, andernfalls drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro. Für ältere Häuser reicht in der Regel der Verbrauchsausweis (rund 50 bis 100 Euro), für Häuser jüngeren Baujahres ist häufig der Bedarfsausweis nötig (300 bis 500 Euro). Beim Sofortkauf an ein Ankaufsunternehmen ist der Energieausweis nicht zwingend, weil hier kein klassischer Verkaufsprozess mit Besichtigungen stattfindet.

Wann fällt Spekulationssteuer beim Verkauf an?

Spekulationssteuer fällt an, wenn zwischen Kauf der Immobilie durch den Erblasser und Verkauf durch den Erben weniger als zehn Jahre liegen. Die Frist beginnt also nicht mit dem Erbfall, sondern mit dem ursprünglichen Kaufdatum des Verstorbenen. Wer ein Haus erbt, das die Eltern vor mehr als zehn Jahren gekauft haben, zahlt keine Spekulationssteuer. Eine Ausnahme greift außerdem, wenn der Erblasser oder der Erbe selbst in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf darin gewohnt hat – dann entfällt die Steuer unabhängig von der Frist.

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