Provisionsfrei heißt nicht kostenlos. Wer sein Haus in München provisionsfrei verkaufen möchte, spart die Maklerprovision, trägt dafür aber Zeit, Aufwand oder einen Abschlag beim Preis. Der Begriff hat drei Bedeutungen: Privatverkauf, Direktankauf durch einen Ankäufer und Inserate, bei denen der Käufer keine Provision zahlt.
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Das Wichtigste in Kürze:
- Provisionsfrei bedeutet aus Verkäufersicht, dass keine Maklerprovision anfällt, weil kein Makler vermittelt oder ein Ankäufer selbst kauft.
- Seit dem 23. Dezember 2020 trägt der Käufer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern höchstens die Hälfte einer Provision. Die Höhe ist frei vereinbar.
- Beim Privatverkauf zahlen Sie mit Zeit und Aufwand, beim Direktankauf im Regelfall mit einem Abschlag gegenüber dem Marktpreis.
- Auch ohne Makler bleiben Kosten, zum Beispiel die Löschung einer Grundschuld, der Energieausweis und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Was „provisionsfrei“ beim Hausverkauf bedeutet
Haus oder Immobilie provisionsfrei verkaufen heißt aus Verkäufersicht: Sie zahlen keine Maklerprovision, weil kein Makler vermittelt oder weil ein Ankäufer selbst kauft. Zeit, Aufwand oder ein Preisabschlag entfallen dadurch nicht, sie fallen an anderer Stelle an.
Diese drei Bedeutungen führen für Sie zu unterschiedlichen Ergebnissen.
Privatverkauf ohne Makler
Beim Privatverkauf entfällt die Provision, weil kein Makler beteiligt ist. Sie übernehmen Exposé, Besichtigungen, Preisfindung, Verhandlung und Unterlagen selbst.
Direktankauf durch einen Ankäufer
Beim Direktankauf kauft ein Ankäufer die Immobilie selbst. Es vermittelt niemand, deshalb entsteht keine Vermittlungsprovision. Das Angebot des Ankäufers ersetzt die Preisfindung am Markt.
Inserate mit dem Hinweis „provisionsfrei“
Ein Inserat mit dem Hinweis provisionsfrei meint die Käuferseite: Meist zahlt der Käufer keine Provision. Ein Makler kann trotzdem beteiligt sein. Dann trägt der Verkäufer die Kosten, oder sie können im Kaufpreis einkalkuliert sein. Ein höherer Kaufpreis erhöht für den Käufer auch Grunderwerbsteuer und Notarkosten. Ein solches Inserat ist deshalb nicht automatisch günstiger.
Wer die Maklerprovision seit 2020 trägt
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die an Privatpersonen verkauft werden, das Teilungsgebot: Der Käufer trägt höchstens die Hälfte der Provision. Für Mehrfamilienhäuser gilt das Teilungsgebot nicht. Der Maklervertrag braucht außerdem die Textform. Eine E-Mail genügt, eine mündliche Absprache reicht nicht.
Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgelegt. In Bayern gelten 3,57 Prozent je Partei einschließlich Mehrwertsteuer als marktüblich.
Wer eine Immobilie in München verkaufen möchte, prüft vor der Beauftragung eines Maklers den Vertrag auf Textform und Provisionsanteil.
Was Sie statt der Provision einplanen
Wer die Provision spart, zahlt an anderer Stelle. Die Gegenrechnung fällt je nach Weg anders aus.
Beim Privatverkauf
Sie tragen Zeit, Aufwand und das Preisrisiko selbst. Wie gut das gelingt, hängt von Ihrer Erfahrung und der verfügbaren Zeit ab.
Diese Unterlagen besorgen Sie ohne Makler in der Regel selbst:
- Aktueller Grundbuchauszug: Er zeigt Eigentümer, eingetragene Grundschulden und Rechte Dritter, und Sie können ihn als Eigentümer beim Grundbuchamt anfordern.
- Flurkarte, Grundriss und Wohnflächenberechnung: Sie belegen Größe und Zuschnitt von Grundstück und Haus.
- Baugenehmigung und Baupläne: Sie zeigen, was genehmigt und gebaut wurde, und Käufer und Banken fragen häufig danach.
- Darlehensunterlagen: Sie brauchen den Ablösebetrag und die Löschungsbewilligung Ihrer Bank.
Ob Privatverkauf oder Direktankauf besser passt, lässt sich an klaren Kriterien festmachen.
Beim Direktankauf
Ein Ankäufer übernimmt Risiko, Aufwand und Zeit der Vermarktung. Deshalb liegt sein Angebot im Regelfall unter dem Preis, den ein erfolgreicher Verkauf am freien Markt erzielen kann. Wie hoch der Abschlag ausfällt, hängt vom Objekt ab. Eine Prozentzahl ohne Objektbezug wäre nicht belastbar.
Dem Abschlag stehen die Kosten, der Aufwand und die Dauer einer Vermarktung gegenüber. Ob sich das rechnet, entscheidet Ihre Situation. Fragen Sie bei jedem Angebot, wie es sich zusammensetzt. Im Angebot sollten drei Punkte stehen: der Kaufpreis, die Übernahme von Kosten wie der Grundschuldlöschung und der Zeitplan bis zur Kaufpreiszahlung.
Wann welcher Weg passt
Vier Kriterien helfen bei der Entscheidung:
- Zeitbedarf: Wer feste Fristen hat, etwa durch ein auslaufendes Darlehen, profitiert von einem Weg ohne Vermarktungsphase.
- Aufwand: Wer Zeit und Erfahrung für Exposé, Besichtigungen und Verhandlung hat, kann den Privatverkauf selbst tragen.
- Diskretion: Wer keine Besichtigungen durch viele Interessenten möchte, findet im Direktankauf einen Weg, bei dem nur der Ankäufer das Haus besichtigt.
- Preisziel: Wer einen bestimmten Preis am Markt erreichen möchte, plant dafür Vermarktungszeit ein.
Kurz zusammengefasst: Der Privatverkauf kostet Sie Zeit und Aufwand, der Direktankauf im Regelfall einen Abschlag. Welcher Weg passt, entscheiden Zeitbedarf, Aufwand, Diskretion und Preisziel.
Welche Kosten auch ohne Makler bleiben
Auch ohne Maklerprovision fallen bei einem Hausverkauf Kosten an. Die Tabelle zeigt, wer sie in der Regel trägt.
|
Posten |
Wer trägt in der Regel |
Hinweis |
|---|---|---|
| Notar und Grundbuch für den Kaufvertrag |
Käufer |
Im Kaufvertrag frei vereinbar. Gegenüber dem Notar haften beide gemeinsam. |
|
Löschung einer Grundschuld |
Verkäufer |
Sie übergeben das Haus lastenfrei. |
|
Energieausweis |
Verkäufer |
Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Ein Energieberater stellt ihn aus, planen Sie Vorlauf ein. |
| Vorfälligkeitsentschädigung |
Verkäufer als Darlehensnehmer |
Sie kann bei vorzeitiger Ablösung anfallen. Ihre Bank beziffert sie. |
|
Steuer |
Verkäufer |
Ein Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist kann steuerpflichtig sein, unabhängig vom Verkaufsweg. Klären Sie das mit einer Steuerberatung. |
Ob ein Ankäufer solche Kosten übernimmt, ist Vertragssache und sollte im Angebot stehen. Der Ablauf beim Hausverkauf vom Kaufvertragsentwurf bis zur Kaufpreiszahlung ist unabhängig davon, ob ein Makler beteiligt ist.
Kurz zusammengefasst: Notar und Grundbuch trägt in der Regel der Käufer. Löschung, Energieausweis, Vorfälligkeitsentschädigung und Steuer trägt in der Regel der Verkäufer.
Wie Aurea AG beim provisionsfreien Verkauf konkret hilft
Aurea AG kauft Immobilien in München und dem direkten Umland selbst an. Wir sind Käufer und keine Vermittler und haben deshalb ein eigenes wirtschaftliches Interesse an Ihrer Entscheidung.
Beim Direktankauf durch Aurea fällt keine Maklerprovision an. Die Bewertung Ihres Objekts ist kostenlos und unverbindlich.
Bei jedem Ankäufer liegt das Angebot im Regelfall unter dem Preis eines erfolgreichen Marktverkaufs. Fragen Sie deshalb bei jedem Ankäufer, auch bei uns, wie sich das Angebot zusammensetzt und welche Kosten es enthält.
Ob ein Direktankauf zu Ihrer Situation passt, ordnen wir mit Ihnen in einem vertraulichen Gespräch ein.
Fazit: Die Provision sparen, den Preis dafür kennen
Ein Haus in München provisionsfrei zu verkaufen bedeutet, die Provision an einer Stelle zu sparen und an anderer Stelle einzuplanen. Wer Zeit und Erfahrung hat, trägt den Privatverkauf selbst. Wer Planbarkeit ohne Vermarktung sucht, prüft den Direktankauf und fragt nach dem Abschlag. Wenn Sie prüfen möchten, ob ein Direktankauf ohne Maklerprovision für Ihr Haus infrage kommt, können Sie Ihre Situation in einem vertraulichen Gespräch einordnen lassen.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Rechtslage und Steuerfolgen hängen vom Einzelfall ab. Für Ihre persönliche Situation wenden Sie sich an einen Fachanwalt sowie an eine Steuerberatung.
Häufige Fragen zum provisionsfreien Hausverkauf
Kann ich mein Haus in München provisionsfrei verkaufen?
Ja, auf zwei Wegen: als Privatverkauf ohne Makler oder als Direktankauf durch einen Ankäufer. Bei beiden verkaufen Sie ohne Maklerprovision. Dafür tragen Sie beim Privatverkauf Zeit und Aufwand und beim Direktankauf im Regelfall einen Abschlag gegenüber dem Marktpreis.
Was bedeutet provisionsfrei beim Hausverkauf?
Provisionsfrei bedeutet, dass für eine Partei keine Maklerprovision anfällt. Bei Inseraten meint der Begriff meist, dass der Käufer nichts zahlt. Für Verkäufer heißt er, dass kein Makler vermittelt oder dass ein Ankäufer selbst kauft.
Wer zahlt beim Hausverkauf in München die Maklerprovision?
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die an Privatpersonen verkauft werden, trägt der Käufer seit dem 23. Dezember 2020 höchstens die Hälfte der Provision. Die Höhe ist frei vereinbar, in Bayern gelten 3,57 Prozent je Partei als marktüblich. Der Maklervertrag muss in Textform vorliegen.
Welche Kosten bleiben beim provisionsfreien Hausverkauf ohne Makler?
Es bleiben die Löschung einer Grundschuld, der Energieausweis, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und gegebenenfalls Steuern. Notar und Grundbuch trägt in der Regel der Käufer. Abweichende Vereinbarungen im Kaufvertrag sind möglich.
Ist der Verkauf eines Hauses in München an einen Direktankäufer wirklich provisionsfrei?
Ja, weil ein Ankäufer selbst kauft und kein Makler vermittelt. Provisionsfrei heißt jedoch nicht kostenlos: Im Regelfall liegt das Angebot unter dem Preis eines erfolgreichen Marktverkaufs, und Kosten wie die Löschung einer Grundschuld bleiben. Ob der Ankäufer weitere Kosten übernimmt, sollte im Angebot stehen.
Wer zahlt beim Hausverkauf ohne Makler die Löschung der Grundschuld?
In der Regel der Verkäufer, weil er das Haus lastenfrei übergibt. Ob Käufer und Verkäufer etwas anderes vereinbaren, regelt der Kaufvertrag. Notar und Grundbuch für den Kaufvertrag trägt dagegen in der Regel der Käufer.
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