Haus verkaufen bei Scheidung: Wie Sie in München zu einer sauberen Lösung kommen

Bei einer Scheidung ist das gemeinsame Haus häufig ein sehr großer Vermögenswert und zugleich der emotionalste. Wer als Eigentümer in München oder im Umland das Haus verkaufen möchte oder muss, will vor allem eines: eine Lösung ohne Streit, ohne Schuldzuweisungen und ohne dass die Trennung im Viertel zum Gesprächsthema wird.
In der Praxis stehen dafür drei Hauptwege im Vordergrund. Bank, Zugewinn und Steuern bestimmen den Zeitplan. Und ein Verkauf lässt sich auch ohne öffentliche Vermarktung lösen.

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Das Wichtigste in Kürze:

• Bei gemeinsamem Eigentum stehen meist drei Hauptwege im Vordergrund: Ein Partner übernimmt und zahlt den anderen aus, beide verkaufen gemeinsam oder, wenn keine Einigung gelingt, ein Miteigentümer beantragt die Teilungsversteigerung.
• Übernahme und gemeinsamer Verkauf setzen eine Einigung voraus. Die Teilungsversteigerung ist das gesetzlich vorgesehene Verfahren, wenn keine Einigung gelingt.
• Bei der Übernahme muss die Bank der Entlassung des ausziehenden Partners aus dem Darlehen zustimmen. Sie ist dazu nicht verpflichtet.
• Ein Verkauf kann steuerliche Folgen haben, vor allem wenn ein Partner ausgezogen ist.
• Wer nicht öffentlich vermarkten möchte, kann an einen Direktankäufer verkaufen. Aurea AG kauft Häuser in München und im direkten Umland ohne Makler und ohne öffentliche Vermarktung an, auch bei einer Scheidung.

Haus verkaufen bei Scheidung: Die drei Hauptwege im Überblick

Ohne abweichende Vereinbarung leben Ehepaare in Deutschland im Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Ein gemeinsames Haus lässt sich nicht in der Mitte teilen. Es braucht daher eine Entscheidung, wem es künftig gehört oder an wen es geht.

Daneben sind weitere Lösungen denkbar, etwa eine befristete Vermietung oder eine Vereinbarung über die Nutzung bis zu einem späteren Verkauf. Auch sie setzen eine Einigung voraus und sollten schriftlich geregelt werden.

Eine einvernehmliche Übernahme oder ein gemeinsam gesteuerter Verkauf kann mehr Kontrolle und Diskretion ermöglichen als eine Teilungsversteigerung. Das gelingt allerdings nur, wenn beide Seiten tragfähige Vereinbarungen treffen.

Übernahme durch einen Partner: Auszahlung und Bank

Bei der Übernahme bleibt einer von Ihnen im Haus und zahlt den anderen aus. In der Praxis hängt das an zwei Fragen: Kann der übernehmende Partner die Auszahlung finanzieren, und macht die Bank mit?

Sind beide Partner Darlehensnehmer, haften beide gegenüber der Bank. Der ausziehende Partner bleibt in der Haftung, solange die Bank ihn nicht entlässt. Die Bank muss dieser Entlassung zustimmen, ist dazu aber nicht verpflichtet. Sie prüft, ob der verbleibende Partner die Raten allein tragen kann. Klären Sie das früh, bevor Sie sich auf eine Auszahlungssumme einigen.

Für die Höhe der Auszahlung braucht es eine nachvollziehbare Bewertung des Hauses. Ohne sie streiten Partner über Zahlen, die niemand belegen kann.

Gemeinsamer Verkauf: So gelangen Sie zu einer sauberen Lösung

Ein gemeinsamer Verkauf ist der Weg, wenn keiner das Haus halten kann oder will. Als Miteigentümer müssen beide dem Verkauf zustimmen. Der Kaufvertrag über ein Haus muss notariell beurkundet werden. Damit das ruhig verläuft, helfen drei Absprachen vorab: der Mindestpreis, der Zeitrahmen und die Frage, wer bis zur Übergabe im Haus wohnt.

Wer muss dem Verkauf zustimmen?

Gehört das Haus nur einem Ehepartner, ist grundsätzlich er verfügungsberechtigt. Im gesetzlichen Güterstand kann aber § 1365 BGB die Zustimmung des anderen Ehegatten verlangen, wenn das Haus wirtschaftlich nahezu das gesamte Vermögen ausmacht. Ob das der Fall ist, hängt von der gesamten Vermögenslage und gegebenenfalls von einem Ehevertrag ab.

Bank, Grundschuld und Kaufpreis

Vor dem Notartermin klären Sie mit der Bank, wie das Darlehen im Rahmen des Verkaufs abgelöst wird. In der Regel wird es aus dem Kaufpreis zurückgezahlt. Bank und Notar stimmen dafür die Löschung der Grundschuld ab. Vom Kaufpreis bleibt danach der Betrag, der nach Abzug von Restschuld und weiteren Kosten übrig ist. Dazu können Löschungskosten, eine Entschädigung an die Bank und gegebenenfalls Steuern gehören.

Wird das Darlehen vorzeitig zurückgezahlt, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ob und in welcher Höhe, hängt vom Darlehensvertrag, der Art der Finanzierung und dem Abschlussdatum ab. Fordern Sie deshalb schriftlich eine Ablöseberechnung an, bevor Sie einen Preis festlegen.

Liegt der Kaufpreis unter der Restschuld, bleibt eine Restschuld bestehen. Auch das klären Sie früh mit der Bank.

Teilungsversteigerung: das Verfahren, wenn keine Einigung gelingt

Wenn sich die Miteigentümer nicht einigen, kann jeder von ihnen grundsätzlich die Teilungsversteigerung beantragen. Sie ist in § 180 ZVG geregelt und das gesetzlich vorgesehene Verfahren, um eine Miteigentümergemeinschaft aufzuheben. Der Antrag geht an das zuständige Amtsgericht, die Immobilie wird öffentlich versteigert und der Erlös nach Abzug der Kosten aufgeteilt. Vor einem Antrag kommen häufig eine Mediation oder eine Vereinbarung zwischen den Partnern in Betracht.

Drei Punkte sollten Sie kennen.

Sie kann jeder Miteigentümer beantragen. Es kommt nicht darauf an, wie groß der eigene Anteil ist. Auch der Partner, der im Haus bleiben möchte, kann so zum Verkauf gezwungen werden.

Das Ergebnis ist offen. Eine Teilungsversteigerung kann zu einem niedrigeren Erlös führen als ein gut vorbereiteter freihändiger Verkauf. Zwingend ist das nicht. Dazu kommen Verfahrens- und Gutachterkosten, und die Versteigerung ist öffentlich.

Sie lässt sich unter Umständen aufschieben. Eine einzelne einstweilige Einstellung ist nach § 180 Abs. 2 ZVG auf höchstens sechs Monate begrenzt, wenn sie bei Abwägung der Interessen angemessen erscheint. Sie kann einmal wiederholt werden. Bei einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinsamen Kindes gelten nach Absatz 3 weitergehende Möglichkeiten. Die Gesamtdauer aller Einstellungen ist nach Absatz 4 auf fünf Jahre begrenzt. Eine fünfjährige Pause ist also nicht automatisch möglich.

Die Teilungsversteigerung ist ein Hebel, den beide Seiten kennen. Sie wirkt oft schon als Anreiz, sich doch noch zu einigen. Wer sie vermeiden will, sollte den freihändigen Verkauf früh und ernsthaft prüfen.

Zugewinnausgleich und Steuern: Was den Zeitpunkt beeinflusst

Der Zugewinnausgleich gleicht aus, was beide Partner während der Ehe an Vermögen hinzugewonnen haben. Für das Endvermögen ist grundsätzlich der Tag maßgeblich, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird (§ 1384 BGB). Der Wert des Hauses an diesem Stichtag kann in die Berechnung einfließen. Wie hoch der Ausgleich ausfällt, hängt aber auch von Eigentumsanteilen, Darlehen, Anfangsvermögen und dem übrigen Vermögen ab.

Steuerlich ist § 23 EStG wichtig. Wird eine privat gehaltene Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung verkauft, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Ausgenommen ist eine Immobilie, die zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor.

Bei einer Trennung wird diese Ausnahme zur Frage. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 14. Februar 2023 einen Einzelfall entschieden: Ein Ehegatte war ausgezogen und übertrug nach der Scheidung seinen Miteigentumsanteil auf die frühere Ehefrau, die mit dem gemeinsamen Sohn im Haus blieb. Für ihn galt die Befreiung nicht, der Gewinn blieb steuerpflichtig.

Ob das auf Ihre Situation übertragbar ist, hängt von der Nutzung, den Eigentumsverhältnissen und der Art des Vorgangs ab. Ein Verkauf an Dritte, eine Übernahme und die Übertragung eines Anteils können steuerlich unterschiedlich behandelt werden. Klären Sie das vor einem Auszug mit einer Steuerberatung.

Wertermittlung vor dem Verkauf: Warum sie Streit vermeidet

Für eine Übernahme und für den Zugewinnausgleich ist eine nachvollziehbare Bewertung besonders wichtig. Bei der Teilungsversteigerung wird der Verkehrswert grundsätzlich im gerichtlichen Verfahren ermittelt.

Wer freihändig verkauft oder übernimmt, sollte den Wert nicht schätzen oder aus Anzeigen ableiten. Möglich ist ein Verkehrswertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen. Wichtig ist, dass beide Seiten dem Gutachter zustimmen, bevor er beginnt. So lässt sich ein Streit über den Preis vermeiden. Steht der Wert fest, folgt der übliche Ablauf eines Hausverkaufs in München: Unterlagen zusammenstellen, Käufer finden, Notartermin.

Makler, Privatverkauf oder Direktankauf: Welcher Weg passt?

Wenn beide verkaufen wollen, stellt sich die Frage nach dem Weg. Jeder hat Vor- und Nachteile.

Privatverkauf. Beim Verkauf ohne Makler behalten Sie die Kontrolle und sparen die Provision. Dafür tragen Sie Aufwand und Risiko selbst: Bewertung, Exposé, Besichtigungen, Verhandlung und rechtliche Absicherung. Bei einer Scheidung kommt dazu, dass beide Partner an jedem Schritt beteiligt sind.

Makler. Ein Makler übernimmt Vermarktung und Organisation. Das dauert meist länger, das Haus wird öffentlich angeboten und Interessenten besichtigen es. Für Paare in Trennung kann das belastend sein.

Direktankauf. Ein Ankäufer entscheidet selbst über den Kauf. Es gibt keine öffentliche Vermarktung und keine Besichtigungstermine mit mehreren Interessenten. Ein Direktankauf kann allerdings einen Abschlag gegenüber dem Preis bedeuten, den ein Verkauf am freien Markt erzielen könnte. Dieser Abschlag ist der Preis für Ruhe und Planbarkeit. Er lohnt sich nicht in jedem Fall.

Diskretion: Verkauf ohne öffentliche Vermarktung

Ein Verkauf während einer Trennung ist eine private Angelegenheit. Ein öffentliches Inserat, Fotos des Hauses im Netz und Besichtigungstermine machen sie sichtbar. Nachbarn, Bekannte und Kollegen erfahren davon, oft ohne dass Sie das wollten.

Ohne öffentliche Vermarktung bleibt das bei den Beteiligten. Es gibt keine Inserate, keine Termine mit wechselnden Interessenten und keine Verhandlungen mit mehreren Parteien. Für beide Seiten heißt das weniger Besuch im eigenen Zuhause und weniger Berührungspunkte in einer Phase, in der Distanz oft hilft.

Aurea AG: Direktankauf bei einer Scheidung

Aurea AG sucht Wohn- und Gewerbeimmobilien in München und im direkten Umland mit Entwicklungspotenzial und kauft sie direkt vom Eigentümer, ohne Makler und ohne öffentliche Vermarktung. Auch sanierungsbedürftige oder unvermietete Objekte und Nachlassimmobilien gehören dazu. Für Eigentümer in einer Scheidung ist das ein Weg neben Übernahme, Makler und Versteigerung.

Sie haben einen direkten Ansprechpartner statt eines Vertriebsteams, und Aurea AG investiert auch selbst. Sie können Ihre Immobilie direkt verkaufen, ohne sie öffentlich anzubieten.

Für wen der Direktankauf bei einer Scheidung passt

Er kommt vor allem in vier Situationen infrage. Keiner von Ihnen kann oder will das Haus übernehmen. Beide sind verkaufsbereit, möchten aber keine Besichtigungstermine mit fremden Interessenten im eigenen Haus. Das Haus braucht eine Sanierung, und Sie möchten vor dem Verkauf nicht investieren. Oder es gibt Zeitdruck, weil eine Teilungsversteigerung im Raum steht.

Ein Direktankauf passt nicht in jede Situation. Wenn beide Partner Zeit haben und ein möglichst hoher Marktpreis Vorrang hat, kann der Verkauf über den freien Markt sinnvoller sein.

So läuft der Ankauf ab

Der Ankauf folgt vier Schritten:

1. Sie reichen das Objekt ein.
2. Aurea AG meldet sich innerhalb von 24 Stunden nach Eingang Ihrer Anfrage persönlich bei Ihnen.
3. Das Objekt wird vor Ort besichtigt und bewertet.
4. Sie erhalten ein verbindliches Kaufangebot. Bei Einigung folgt die notarielle Beurkundung.

Die Besichtigung führt der Ankäufer selbst durch. Termine mit mehreren Kaufinteressenten entfallen.

Was Sie einplanen sollten

Der Ankaufsprozess ist für Sie vollständig kostenfrei, von der Erstbewertung bis zum Notartermin. Kosten Ihrer Bank, etwa eine Vorfälligkeitsentschädigung, und Kosten eigener Berater bleiben davon unberührt. Beide Miteigentümer müssen dem Verkauf zustimmen. Ein Direktankauf kann einen Abschlag gegenüber dem am freien Markt erzielbaren Preis bedeuten. Dafür entfallen Vermarktungsdauer und Besichtigungstermine.

Wir ordnen in einem ersten Gespräch mit Ihnen ein, ob der Direktankauf zu Ihrer Situation passt, ohne Verpflichtung.

Fazit: Klären, bevor entschieden wird

Ein Haus verkaufen bei Scheidung gelingt in dieser Reihenfolge: erst klären, dann entscheiden. Klären Sie den Wert, die Bank und die steuerliche Lage. Wählen Sie dann den Weg, der zu Ihrer Situation und zu Ihrem Zeitplan passt.

Wenn Sie prüfen möchten, ob ein diskreter Direktankauf für Sie infrage kommt, nehmen Sie Kontakt auf: vertrauliches Erstgespräch, Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Rechtslage und Steuerfolgen hängen vom Einzelfall ab. Für Ihre persönliche Situation wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Familienrecht sowie an eine Steuerberatung.

Häufige Fragen zum Hausverkauf bei Scheidung

Muss das Haus bei einer Scheidung verkauft werden?

Nein. Ein Verkauf ist ein möglicher Weg. Ein Partner kann das Haus übernehmen und den anderen auszahlen, wenn beide sich einigen und die Finanzierung sowie die Bank mitspielen. Gelingt keine Einigung, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen.

Kann mein Ex-Partner mich zum Verkauf zwingen?

Bei gemeinsamem Eigentum kann jeder Miteigentümer nach § 180 ZVG die Teilungsversteigerung beantragen, unabhängig von der Höhe seines Anteils. Das Gericht kann das Verfahren auf Antrag befristet einstellen, in bestimmten Fällen auch mit Blick auf das Wohl eines gemeinsamen Kindes.

Wer entscheidet über den Verkauf, wenn das Haus nur einem Partner gehört?

Grundsätzlich der Eigentümer. Im gesetzlichen Güterstand kann nach § 1365 BGB die Zustimmung des Ehepartners nötig sein, wenn das Haus wirtschaftlich nahezu das gesamte Vermögen ausmacht. Das hängt von der gesamten Vermögenslage und gegebenenfalls von einem Ehevertrag ab.

Was passiert mit dem Darlehen beim Verkauf?

Die bestehende Finanzierung wird im Rahmen des Verkaufs geklärt und in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst. Bank und Notar wickeln die Löschung der Grundschuld ab. Bei vorzeitiger Rückzahlung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Fordern Sie dafür eine schriftliche Ablöseberechnung an.

Fällt beim Verkauf nach der Trennung Steuer an?

Das kann sein. Nach § 23 EStG kann der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf steuerpflichtig sein, außer sie wurde selbst bewohnt, und zwar bis zum Verkauf oder im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor. Nach einem Auszug kann diese Ausnahme entfallen. Klären Sie das vor dem Auszug mit einer Steuerberatung.

Wie lässt sich ein Haus bei Scheidung diskret verkaufen?

Ohne öffentliche Vermarktung, etwa im Direktankauf. Dabei gibt es keine Inserate und keine Besichtigungstermine mit mehreren Interessenten. Ein Direktankauf kann einen Abschlag gegenüber dem Preis am freien Markt bedeuten. Ob das für Sie passt, hängt von Ihrer Situation ab.

Wie läuft der Verkauf an Aurea AG bei einer Scheidung ab?

Sie reichen das Objekt ein, Aurea AG meldet sich innerhalb von 24 Stunden nach Eingang der Anfrage, das Objekt wird besichtigt und bewertet, und Sie erhalten ein verbindliches Kaufangebot. Bei Einigung folgt die notarielle Beurkundung. Beide Miteigentümer müssen dem Verkauf zustimmen. Der Ankaufsprozess ist für Sie kostenfrei.

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