Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen: Was in München auch ohne Renovierung möglich ist

Ein Dach, das erneuert werden müsste. Eine Heizung, die niemand mehr anfassen möchte. Feuchte Wände im Keller. Wer ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen möchte, stellt sich meist zwei Fragen: Findet sich dafür ein Käufer? Und muss ich vorher noch renovieren?
Der Verkauf ist auch ohne Renovierung möglich. Entscheidend sind drei Dinge: ein Käufer, der den Zustand in seine Rechnung aufnimmt, ehrliche und vollständige Angaben zum Haus und ein Preis, der beides berücksichtigt. Das gilt für ein Haus in München ebenso wie im direkten Umland.

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Das Wichtigste in Kürze:

• Ein sanierungsbedürftiges Haus lässt sich verkaufen, ohne vorher zu renovieren. Der Zustand wirkt sich auf Preis und Käuferkreis aus, nicht auf die Verkäuflichkeit.
• Ob sich eine Sanierung vor dem Verkauf lohnt, hängt davon ab, ob der Mehrpreis die Kosten, die Bauzeit und das Kostenrisiko trägt. Bei größerem Sanierungsstau ist das häufig nicht der Fall.
• Sie müssen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und erhebliche, nicht erkennbare Mängel offenlegen. Ein Gewährleistungsausschluss schützt nicht vor der Haftung für arglistig verschwiegene Mängel.
• Nachrüstpflichten nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz entstehen bei vielen älteren Ein- und Zweifamilienhäusern erst mit dem Eigentumsübergang und treffen dann den neuen Eigentümer. Prüfen Sie vorab, ob für Sie selbst noch Handlungsbedarf besteht.
• Ein Direktankauf erspart Sanierung und öffentliche Vermarktung. Dafür liegt das Angebot in der Regel unter dem Preis, den ein sanierter Zustand am freien Markt erzielen könnte.

Ein sanierungsbedürftiges Haus zu verkaufen heißt, ein Gebäude mit Instandsetzungsbedarf in seinem heutigen Zustand zu veräußern. Sanierungsbedürftig ist ein Haus, wenn Bauteile oder Haustechnik so abgenutzt oder veraltet sind, dass sie erneuert werden müssen, damit es dauerhaft nutzbar bleibt. Im Alltag heißt es auch renovierungsbedürftig oder unsaniert. Eine gesetzliche Definition gibt es dafür nicht: Der Käufer bewertet den Zustand selbst.

Muss ich ein sanierungsbedürftiges Haus vor dem Verkauf renovieren?

Nein. Eine Pflicht zur Sanierung vor dem Verkauf gibt es nicht. Die Frage ist eine Rechenaufgabe: Trägt der höhere Preis, den ein besserer Zustand bringt, die Kosten der Maßnahme, die Zeit bis zur Fertigstellung und das Risiko, dass es teurer wird als geplant?

Gegen eine umfassende Sanierung vor dem Verkauf sprechen meist diese Punkte:

• Kapital: Sie bezahlen Handwerker, bevor Sie einen Kaufpreis erhalten.
• Zeit: Der Verkauf beginnt später, und laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherung und Heizung entstehen weiter.
• Kostenrisiko: Bei Altbauten zeigt sich der Umfang mancher Schäden erst, wenn eine Wand oder ein Boden geöffnet wird.
• Geschmack: Käufer entscheiden oft anders über Bad, Küche und Böden, als Sie es getan haben.

Kleine Maßnahmen sind eine andere Sache. Entrümpeln, Reinigen, die Reparatur einzelner Defekte und ein gepflegter Garten verbessern den ersten Eindruck, ohne viel Kapital zu binden. Wie groß der Instandsetzungsbedarf tatsächlich ist, kann ein Bausachverständiger einschätzen. Eine solche Einschätzung kann verhindern, dass Käufer den Bedarf pauschal und vorsichtig ansetzen.

Wer weder sanieren noch öffentlich vermarkten möchte, kann als Eigentümer eine sanierungsbedürftige Immobilie verkaufen, ohne den Zustand vorher zu verändern: an einen Direktankäufer, der den Sanierungsbedarf selbst kalkuliert.

Welche Mängel drücken den Preis, und wie rechnen Käufer damit?

Käufer bewerten Sanierungsstau nicht pauschal. Sie prüfen einzelne Bauteile und setzen für jedes ein Risiko an. Die folgende Tabelle zeigt, welche Bereiche typischerweise geprüft werden und warum sie den Preis beeinflussen.

Für diese Risiken setzen Käufer in der Regel einen Abschlag auf den Kaufpreis an. Wie hoch er ausfällt, hängt vom Umfang des Sanierungsstaus, von der Lage und vom Käufer ab. Eine allgemeingültige Prozentzahl gibt es nicht.

Was in München zusätzlich zu beachten ist

In München gibt es Gebiete mit Erhaltungssatzung (Milieuschutz). Nach Angaben der Landeshauptstadt München müssen dort bauliche Änderungen über dem ortsüblichen Standard und Luxusmodernisierungen genehmigt werden, der Abbruch von Wohnraum ist grundsätzlich nicht genehmigungsfähig. Eine Ausnahme gibt es bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit, die nachgewiesen werden muss. Zudem hat die Stadt in Erhaltungssatzungsgebieten beim Verkauf ein Vorkaufsrecht und entscheidet darüber im Einzelfall innerhalb von drei Monaten. Ein Käufer kann das Vorkaufsrecht unter bestimmten Voraussetzungen durch eine Abwendungserklärung vermeiden, in der er sich verpflichtet, die Vorgaben der Erhaltungssatzung einzuhalten. Ob Ihr Grundstück in einem solchen Gebiet liegt, zeigt die interaktive Karte der Stadt.

Wer kauft ein sanierungsbedürftiges Haus in München?

Vier Gruppen kaufen sanierungsbedürftige Häuser regelmäßig. Jede rechnet anders:

• Selbstnutzer mit Budget und baulicher Erfahrung, die das Haus nach eigenen Vorstellungen herrichten möchten. Sie ziehen den Sanierungsaufwand vom Preis ab und brauchen eine Finanzierung, die Kauf und Umbau abdeckt.
• Kapitalanleger, die ein Haus sanieren und vermieten oder weiterverkaufen. Sie arbeiten mit fester Kalkulation und setzen Risiken als Abschlag an.
• Bauträger und Projektentwickler, für die je nach Lage das Grundstück wichtiger sein kann als das Gebäude, sofern das Planungsrecht und eine mögliche Erhaltungssatzung Umbau oder Neubau zulassen.
• Direktankäufer, die ein Objekt ohne öffentliche Vermarktung ankaufen und den Sanierungsbedarf selbst kalkulieren.

Je größer der Sanierungsstau, desto häufiger sind es Kapitalanleger, Projektentwickler und Direktankäufer, die zum Zug kommen. Für Privatkäufer wird die Kombination aus Kaufpreis, Umbaukosten und Finanzierung schwerer zu stemmen.

Kurz zusammengefasst:

• Eine Sanierung vor dem Verkauf ist keine Pflicht, sondern eine Wirtschaftlichkeitsfrage.
• Käufer prüfen Dach, Heizung, Feuchtigkeit, Elektrik sowie Fenster und Fassade einzeln und setzen für Risiken einen Abschlag an.
• In Münchner Erhaltungssatzungsgebieten gelten zusätzliche Vorgaben, die Käuferkreis und Ablauf beeinflussen.

Welche Pflichten haben Sie als Verkäufer eines sanierungsbedürftigen Hauses?

Energieausweis: Vorlage spätestens bei der Besichtigung

Gibt es keinen gültigen Energieausweis, müssen Sie einen ausstellen lassen. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist in der Regel ein Bedarfsausweis nötig, sofern das Haus nicht bereits das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht. Vorlegen müssen Sie den Ausweis spätestens bei der Besichtigung, eine Kopie oder ein deutlicher Aushang genügt. Gibt es keine Besichtigung, folgt die Vorlage unverzüglich, und nach dem Vertragsschluss übergeben Sie ihn unverzüglich an den Käufer. Verstöße können nach § 108 des Gesetzes mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Baudenkmäler sind ausgenommen.

Ein ungünstiger Wert macht den Verkauf nicht automatisch unmöglich. Er kann aber Kaufpreis, Finanzierung, Nachfrage und Verhandlungen beeinflussen.

Mängel offenlegen: Was Sie sagen müssen

Fragen des Käufers müssen Sie vollständig und wahrheitsgemäß beantworten. Erhebliche Umstände, die bei einer üblichen Besichtigung nicht erkennbar sind, legen Sie ungefragt offen, wenn Sie sie kennen oder für möglich halten. Im Kaufvertrag lässt sich ein Gewährleistungsausschluss vereinbaren. Er gilt nach § 444 BGB aber nicht für Mängel, die Sie arglistig verschwiegen haben. Problematisch sind bewusst falsche, unvollständige oder ins Blaue gemachte Angaben.

Halten Sie bekannte Schäden deshalb schriftlich fest, zum Beispiel in Unterlagen, Gutachten und Reparaturbelegen, und übergeben Sie diese dem Käufer nachweisbar. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sollen wichtige Angaben nicht in einer Menge von Unterlagen untergehen.

Nachrüstpflichten: Wen sie treffen

Das Gebäudemodernisierungsgesetz, das nach Angaben der Bundesregierung seit dem 29. Juli 2026 gilt, hat das bisherige Gebäudeenergiegesetz neu gefasst. Nach dem Gesetzestext (Stand: September 2026) müssen bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen unter bestimmten Voraussetzungen die oberste Geschossdecke und ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen gedämmt werden. Die Pflicht entsteht beim ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 und ist innerhalb von zwei Jahren zu erfüllen. Sie trifft den neuen Eigentümer. Ausnahmen gibt es unter anderem bei Unwirtschaftlichkeit. Eine Pflicht zum Austausch alter Heizkessel steht nicht mehr im Gesetz.

Für Sie als Verkäufer heißt das: Haben Sie das Haus selbst nach dem 1. Februar 2002 erworben, kann die Frist bereits bei Ihnen angelaufen sein. Prüfen Sie das vor dem Verkauf. Bei vielen älteren Häusern entsteht die Pflicht dagegen erst mit dem Verkauf und trifft dann den Käufer.

Dieselben Grundsätze gelten für ein geerbtes Haus mit Sanierungsstau, bei dem gegebenenfalls mehrere Erben dem Verkauf zustimmen müssen.

Kurz zusammengefasst:

• Den Energieausweis legen Sie spätestens bei der Besichtigung vor.
• Erhebliche, nicht erkennbare Mängel legen Sie offen, ein Gewährleistungsausschluss deckt Arglist nicht ab.
• Nachrüstpflichten entstehen meist erst mit dem Eigentumsübergang und treffen dann den Käufer. Haben Sie das Haus nach dem 1. Februar 2002 erworben, prüfen Sie, ob die Frist bei Ihnen läuft.

Privat, Makler oder Direktankauf: Welcher Weg passt bei Sanierungsstau?

Für den Verkauf gibt es drei Wege. Die folgende Tabelle vergleicht sie nach den Kriterien, die bei einem sanierungsbedürftigen Haus den Ausschlag geben.

Ein möglichst hoher Preis spricht eher für den freien Markt. Ruhe, Planbarkeit und Diskretion sprechen für den Direktankauf. Bei der Abwägung zwischen Privatverkauf oder Direktankauf zählen vor allem Zeit, Nerven und die Frage, wie viel Sanierungsstau ein Käufer akzeptiert.

Wie Aurea AG ein sanierungsbedürftiges Haus ankauft

Aurea AG kauft Objekte in fast jedem Zustand an, vorbehaltlich einer Prüfung des Einzelfalls, auch sanierungsbedürftige, leerstehende oder schwer vermietbare Immobilien in München und im direkten Umland. Ankauf, Renovierung und Verkauf liegen dabei in einer Hand, mit eigenem Handwerkernetzwerk. Sie müssen vorab nichts sanieren und kein Kapital vorstrecken.

Der Ablauf hat vier Stufen: Sie reichen das Objekt ein, wir melden uns in der Regel innerhalb von 24 Stunden persönlich bei Ihnen, wir besichtigen und bewerten das Haus vor Ort, und Sie erhalten ein verbindliches Kaufangebot. Den Kaufvertrag beurkundet ein Notar. Für Sie entstehen im Ankaufsprozess keine Vermittlungs- oder Vermarktungskosten. Welche gesetzlichen und vertraglichen Kosten im Einzelfall anfallen und wer sie trägt, regelt der Kaufvertrag.

Aurea AG investiert mit eigenem Kapital und konsequenter Eigenbeteiligung – die Gründer zeichnen selbst mit. Sie haben einen direkten Ansprechpartner, kein Vertriebsteam. Der Blick auf unsere abgeschlossenen Objekte zeigt, wie wir ein Haus übernehmen und wieder in Nutzung bringen.

Ein Direktankauf passt nicht in jede Situation. Wenn Sie Zeit haben und ein möglichst hoher Marktpreis Vorrang hat, kann der freie Markt sinnvoller sein. Wenn Sie dagegen keine Sanierung anstoßen, keine Besichtigungen organisieren und Klarheit über den Ablauf haben möchten, ist der Direktankauf eine Option. Wir ordnen das in einem ersten Gespräch mit Ihnen ein, ohne Verpflichtung.

Fazit

Ein sanierungsbedürftiges Haus zu verkaufen ist möglich, auch ohne Renovierung. Sie entscheiden nicht, ob sich das Haus verkaufen lässt, sondern zu welchen Bedingungen: nach einer Sanierung, mit Abschlag am freien Markt oder im Direktankauf. Klären Sie Zustand, Pflichten und Preisvorstellung, bevor Sie sich festlegen.

Wenn Sie wissen möchten, ob ein diskreter Direktankauf für Ihr Haus infrage kommt, nehmen Sie Kontakt mit uns auf: unverbindliche Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden.

Häufige Fragen zum Verkauf eines sanierungsbedürftigen Hauses

Kann ich ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen, ohne zu renovieren?

Ja. Eine Pflicht zur Sanierung vor dem Verkauf gibt es nicht, auch nicht bei einem renovierungsbedürftigen oder unsanierten Haus. Der Zustand beeinflusst den Preis und den Käuferkreis, aber nicht die Verkäuflichkeit. Käufer sind Selbstnutzer, Kapitalanleger, Projektentwickler und Direktankäufer, die den Sanierungsbedarf in ihre Kalkulation aufnehmen.

Wer kauft ein sanierungsbedürftiges Haus in München?

Selbstnutzer mit Budget, Kapitalanleger, Bauträger und Projektentwickler sowie Direktankäufer. Welche Gruppe infrage kommt, hängt vom Umfang des Sanierungsstaus, von der Lage und vom Planungsrecht ab, zum Beispiel von einer möglichen Erhaltungssatzung.

Wie hoch ist der Abschlag beim Verkauf eines sanierungsbedürftigen Hauses?

Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht. Der Abschlag hängt vom Umfang des Sanierungsstaus, von der Lage und vom Käufer ab. Eine Einschätzung durch einen Bausachverständigen und der Vergleich mehrerer Angebote zeigen, wo Ihr Haus steht.

Brauche ich für ein sanierungsbedürftiges Haus einen Energieausweis?

Ja. Liegt kein gültiger Energieausweis vor, muss einer ausgestellt werden, und Sie legen ihn spätestens bei der Besichtigung vor. Für Baudenkmäler gilt die Pflicht nicht. Ein ungünstiger Wert macht den Verkauf nicht automatisch unmöglich.

Muss ich beim Verkauf eines sanierungsbedürftigen Hauses alle Mängel nennen?

Fragen des Käufers beantworten Sie vollständig und wahrheitsgemäß. Erhebliche Umstände, die bei einer üblichen Besichtigung nicht erkennbar sind, legen Sie ungefragt offen, wenn Sie sie kennen oder für möglich halten. Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag schützt Sie nicht, wenn Sie einen Mangel arglistig verschwiegen haben. Halten Sie bekannte Schäden schriftlich fest.

Wer muss nach dem Verkauf sanieren, Käufer oder Verkäufer?

Bei vielen älteren Ein- und Zweifamilienhäusern der Käufer, weil die Pflicht erst mit dem Eigentumsübergang entsteht. Haben Sie das Haus selbst nach dem 1. Februar 2002 erworben, kann die Frist bereits bei Ihnen laufen. Prüfen Sie das vor dem Verkauf.

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